这一部分我们概述了影响利率的因素是如何逐渐演化的。接下来，我们将立足当下，思考利率的未来以及它如何指导投资。

　　利率的未来与投资

　　对于国内大部分人来说，容易接触且靠谱的投资品就是住宅、股票、银行理财。国内股价和房价的关系历史上分两阶段，转折点正是上文提到的 2013 年。

　　2013 年之前，房价和股价同涨同跌，高度相关。2013 年后，房价和股价负相关，当然，A 股的涨跌波动是大于房价。

　　2013 年之前走势相同的原因很直观：经济好时，企业盈利就好，尤其和房地产周期挂钩的上下游企业，如建材、家电、绿化等等。此时虽然利率向上，但企业盈利在扩张，因此股价上升，居民收入增加，也激发了购房需求，房价上升。

　　2013 年后，全市场都开始借新钱还旧债，而地产也不例外，地产资金需求上升，会带动利率上升。这对股票，尤其是大量传统行业、周期行业为主的 A 股来说，盈利在那几年没有明显改善，而利率的上升对估值是利空。从资金端来看，当房价上涨带动利率上涨时，理财回报也有利可图，风险偏好高的会去购房，风险偏好低的会去买理财产品，进一步分化了股市的资金。

　　A 股的波动大部分来源于资金面，细分看需要从宽信用出发。例如 06-07 年、整个 2017 年两次牛市都表现为宽信用，同时货币政策并没有变得宽松，反而紧货币让利率抬升。

　　唯一一次例外是 2015 年的牛市，当时是宽货币，利率持续走低，但由于仍然是紧信用，经济起不来。对此合理的解释为，因为经济持续几年不景气，很多实力不足的企业被动淘汰，离开了市场，另一边资金的持续宽松，造成了水多鱼少的情况，活下来的鱼享受了因龙头和垄断带来的存量红利。

　　这点类似近几年的日本和欧洲，虽然人口老龄化，需求萎靡，经济增长停滞，但持续宽松的货币，叠加不断消亡的企业，反而增强了大企业的竞争力，优化了生存空间，盈利持续增加。

　　由此来看，我们认为未来地产和 A 股仍将是挤压效应，基于对未来利率和信贷的预测：近期看好 A 股，并且认为 A 股的牛市持续时间将超预期。

　　具体原因有三：

　　1. 未来五到十年，国内的利率将缓慢下降。地方债置换、金融支持实体都需要长期低利率的环境。但利率的下降不会如过去欧美日般那么迅速，甚至会低于市场预期。因为中国仍然需要靠适当的利率吸引外资。

　　至少自 2013 年以来，之前未提及的始终处于景气的互联网、智能手机、共享经济、大数据、游戏、影视等产业，在它们发展前期都离不开海外资金的慧眼识珠、发达国家技术转移和全球化合作，未来也是如此；

　　2. 未来五到十年，国内的投融资扩张将更多依赖证券市场。因为之前一点说的高利率，即使利率缓慢下降，过于依赖信贷依然会重走涨价地产的路线，因为银行房贷需要抵押品，需要可靠的个人按揭贷款。

　　而证券市场的估值，一定是基于未来价值的折现，所以近期国内资本市场的改革对于上市、减持、收购、再融资等全方位松绑，国家希望 A 股未来成为冒险家的乐园，希望这些人拿到并使用足够多的钱，希望下一个腾讯、阿里在 A 股中长大；

　　3. 未来五到十年，全世界低利息、低增长、高融资的格局都不会改变，各城市的财政将越来越依赖当地人口的消费和企业的纳税，投融资的主体越来越多依赖企业，因此地方政府的精力将更多放在教育、医疗、文娱等服务上，这些开支过去是依靠卖地的一次买卖，未来大概率是依靠房地产的二次收费，可能是房地产税，可能是交易增值税等。

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　　因此我们未来看好优质股票的增值和分红，其次是优质住宅的增值和低价商住的租金，银行理财最次。

　　我们认为未来五到十年，印度、非洲不会带来全球性的经济复苏和过热，太空产业、更高效的能源也不成熟，因此不必担心低利息、低增长的格局被打破。即使真被打破也是幸事，因为等到经济的过热时，资产早就增值不少了。 (责任编辑：admin1)